非法转让、倒卖土地使用权罪立案标准是什么？哪些情形算情节严重、会判几年？

一句话回答：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的就构成犯罪，罪名是《刑法》第二百二十八条规定的非法转让、倒卖土地使用权罪。按《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第七十二条，非法转让、倒卖永久基本农田五亩以上、永久基本农田以外的耕地十亩以上、其他土地二十亩以上，或者违法所得五十万元以上的，公安机关就应当立案追诉。量刑上，情节严重的处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

一、法律依据：刑法第二百二十八条怎么规定的

《刑法》第二百二十八条规定：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

这里有三点要看清。第一，“牟利为目的”是主观要件，不是为了赚钱，就不构成本罪。第二，罚金是按“土地使用权价额”的比例算，不是按实际获利算，土地评估价越高，罚金越重。第三，单位也能构成这个罪，对单位判处罚金，同时对直接负责的主管人员和其他直接责任人员按本罪处罚。

二、立案追诉标准：多少亩、多少钱会被立案

《立案追诉标准（二）》第七十二条列了六种情形，符合其一就应当立案追诉：（一）非法转让、倒卖永久基本农田五亩以上的；（二）非法转让、倒卖永久基本农田以外的耕地十亩以上的；（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；（四）违法所得数额在五十万元以上的；（五）虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚，又非法转让、倒卖土地的；（六）其他情节严重的情形。

直白说：五亩永久基本农田、十亩耕地、二十亩其他土地，是三条面积红线；不看面积只看钱的话，违法所得五十万元是红线。面积和数额都够不上，但已经被行政处罚过又再犯的，照样立案。

三、实务中要注意什么

第一，别以为“没卖地、只是以地抵债或者换来股权”就没事。办案机关看的是实质：土地有没有被处分、谁得了利。以土地使用权抵偿债务、以股权转让的方式把土地资产打包转手、以合作开发名义按比例分成，都可能被认定为变相转让、倒卖土地使用权。股权转让与土地使用权转让的界限，是这类案件最常见的争点。

第二，土地性质和面积认定往往决定档位。是永久基本农田还是一般耕地、是耕地还是建设用地，直接影响落在那一档；面积和地类一般以自然资源部门出具的勘测、认定材料为准，辩护时要盯住测量方法和地类确认依据。

第三，注意“情节特别严重”的加档。办案口径通常结合面积、违法所得数额的倍数、是否造成耕地大量毁坏、是否多次实施来把握。档位一旦上浮，刑期就从“三年以下”跳到“三年以上七年以下”，差别很大。

第四，追诉时效和补救也有空间。有的案件从行为实施到案发隔了好几年，是否已过追诉时效、行为是否属于继续状态，都值得论证；案发后主动恢复土地原状、退缴违法所得、认罪认罚，是争取从轻的现实着力点。

四、案例分析

（示意情景，非真实案件）某公司老板老张，2019年以公司名义取得一处集体建设用地，实际用途是建厂房。因资金链紧张，老张与一家地产公司签了一份“股权转让协议”，把持有该地块的项目公司百分之百股权转让出去，转让价里包含了土地价值，他个人净得约六十万元差价。三年后案发，办案机关认为这实质是非法转让土地使用权，违法所得超过五十万元，达到立案追诉标准。辩护的着力点放在两处：一是地类认定是否准确，有没有把一般建设用地误按耕地计算面积；二是股权转让与土地使用权转让的法律区分，主张股权转让是股东层面的处分，公司名下土地使用权并未办理变更登记、也未实际交付。最终法院考虑到土地权属未实际变更、老张已退缴违法所得，予以从轻处罚。这个情景想说明的是：这类案件极少是当场人赃并获，多半靠书证和资金流向推定，所以文件怎么写、钱怎么走，往往比嘴上怎么说更重要。

五、常见问题（FAQ）

问：只是把土地租出去，也会构成这个罪吗？

答：单纯的出租土地使用权，一般不构成非法转让、倒卖土地使用权罪；但如果以“长期租赁”“以租代征”的方式实质完成了土地转让并且牟利，实务中仍可能被按本罪追究。

问：多少钱会被判刑？

答：立案看面积或违法所得，违法所得五十万元以上即应立案追诉；量刑分两档，情节严重的三年以下有期徒刑或拘役，情节特别严重的三年以上七年以下有期徒刑，两档都要并处罚金。

问：村委会、村集体擅自转让土地，由谁担责？

答：属于单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员按本罪处罚。

问：罚金怎么计算？

答：按非法转让、倒卖土地使用权价额的百分之五以上、百分之二十以下计算，不是按实际获利计算。

问：受过行政处罚又再犯，会有什么后果？

答：即使面积、数额没到前述红线，只要因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚又再次实施，也应当立案追诉。

问：退赃、恢复土地原状能不能免除刑事责任？

答：不能免除，但属于重要的从轻情节；能否适用缓刑，要结合面积数额、是否造成耕地毁坏、认罪认罚与退赔情况综合判断。

一句话收尾：土地不是普通商品，转让、倒卖之前先把“地类、面积、有没有牟利”这三个环节弄清，拿不准就先做一次合规评估，别等办案机关上门才回头找依据。

王冠律师｜北京浩略律师事务所联合创始人｜咨询电话：17813108512

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